Le système foncier vietnamien : questions urgentes et solutions -Maître (...)

Dernier ajout : 25 décembre 2011.

PDF - 70.1 ko
Maître LORENTZ

SCP LORENTZ , BLETOUX , PARISOT- DRAPIER et PAQUIN

9, Rue Saint Nicolas - BP 20084

54062 NANCY Cedex

Le système foncier vietnamien : questions urgentes
et solutions

La FRANCE possède un système d’enregistrement foncier qui est sans doutes un des plus sûrs du Monde.
Au Vietnam, un système d’enregistrement des propriétés foncières a été mis en place du temps de la présence française, et il en reste un certain nombre de traces, mais le système n’a pas été mis à jour.

Le Vietnam s’est engagé à rendre sa « gestion foncière » transparente et efficace, afin de sécuriser les investissements nationaux et internationaux sur le plan foncier. De ce fait les trois grandes villes qui constituent le poumon économique du pays sont devenues extrêmement prioritaires (Hanoi, Danang et Ho Chi Minh). Ceci a conduit le Vietnam à lancer le projet HDH.

Le gouvernement Vietnamien a choisi de faire appel à la France en raison de la qualité du système cadastral français et de sa familiarité avec le droit écrit (droit continental).

Dès 2007 le Consortium français pluridisciplinaire, CSN, IGN-FI, Adetef, Bull s’est positionné sur ce projet avec le soutien de la Mission Économique de Hanoi et de la DGTPE.

Le programme est estimé à 80 M€ dont 25 M€ sont destinés à la modernisation du système foncier proprement dite, le restant portant sur la mise à jour du Cadastre qui sera réalisée par les Villes. La phase de réalisation devrait débuter en Janvier 2012 pour une durée de cinq ans.

Le consortium français a, depuis trois ans, réalisé une étude de faisabilité pour moderniser le système d’enregistrement des mutations immobilières. Cette étude est terminée et a été remise au cours de l’été 2011 au Ministère des Ressources Naturelles (MONRE) pour décision politique à prendre. Le budget devrait être financé par le Vietnam lui-même par des prêts souverains de certains pays occidentaux, dont la France.

Une parenthèse doit être faite ici pour expliquer le mécanisme général de la loi foncière au Vietnam :
Le principe fondamental de la loi foncière de 2003 est la propriété collective : L’article 5 de cette loi précise :
« Les sols appartiennent au peuple entier. L’État représente le peuple propriétaire des sols »
Il n’y a donc pas de propriété privée, et les droits concédés aux vietnamiens ne sont que des droits d’usage (CDUS en français : certificats de droits d’usage du sol) ou LURC en anglais (land use registration certificate)
Les droits d’utilisation du sol sont accordés pour un usage spécifique, et si le titulaire du droit n’utilise pas le droit concédé conformément à sa destination, l’État peut lui reprendre son droit.
Les droits d’usage ne sont pas absolus parce que ceux-ci sont accordés pour une durée spécifiée.
Du point de vue technique, notre système de droit continental d’enregistrement des droits est indifférent à la nature du droit enregistré : C’est dire que notre système est transposable sans difficulté au Vietnam, même si la propriété privée n’existe pas au Vietnam.

Un système fiable de sécurisation des transactions immobilière doit reposer sur trois piliers :
• une identification précise et concrète de la propriété sur des plans, fiches ou photos (cadastre ou photo satellite)
• un acte qui offre une sécurité juridique quasi parfaite (immatriculation d’un bien immobilier au profit de la personne qui le met en valeur, vente, partage, donation …)
• un registre immobilier qui répertorie l’ensemble des actes juridiques concernant tous les biens immobiliers de tous les propriétaires.

L’intérêt de ces trois « piliers » est triple :
-  intérêt juridique : déterminer avec certitude qui possède quoi et dans
-  quelles conditions,
- intérêt économique : permettre au titulaire du droit de propriété d’utiliser celui-ci, notamment pour obtenir du crédit et investir,
- intérêt fiscal : faire connaître aux autorités publiques l’identité des propriétaires pour percevoir les impôts liés à la propriété.

2°- PRINCIPAUX ACTEURS D’UNE RÉFORME FONCIÈRE
Une telle réforme foncière doit faire intervenir : les topographes, les juristes et les informaticiens.
Les premiers pour faire les relevés des propriétés, les seconds pour déterminer qui est propriétaire de quoi et en vertu de quels actes ou faits, les troisièmes pour organiser dans des fichiers informatiques toutes les données.

Il est donc vraiment essentiel que nos 3 acteurs travaillent la main dans la main à la mise au point de toute réforme foncière.
Mais ces trois acteurs ne sont pas suffisants.
Le pouvoir politique doit s’approprier la réforme foncière.
L’histoire et l’expérience enseignent que, pour accomplir une réforme foncière pérenne, un leader politique doit accomplir trois tâches particulières :
- défendre le point de vue des plus pauvres,
- convaincre l’élite,
- faire admettre la réforme dans les administrations.

C’est pourquoi, une réforme foncière ne peut se situer qu’au plus haut niveau politique, et qu’elle doit constituer l’un des piliers d’une politique gouvernementale moderne.

Le système actuel du Vietnam ne manque pas de poser des problèmes qui aujourd’hui sont cruciaux pour le Vietnam et pour son développement :
Le problème foncier est aujourd’hui sur la place publique et les journaux font fréquemment état des troubles et conflits.
Une part substantielle des contentieux judiciaires est relative aux problèmes de droits de propriété.
L’insécurité foncière empêche les investissements par les Banques ou les grands groupes internationaux.
Il y a en particulier un vrai problème entre la propriété rurale et la propriété urbaine aux frontières entre l’urbain et le rural :
L’État dans le cadre de sa politique de développement est amené à prendre des terres rurales, les indemnise au prix de la terre agricole, parce que la loi de 2003 le définit ainsi. Mais cette terre devenant terrain à construire prend une valeur considérable dont les agriculteurs ne profitent pas.
Si on ajoute à cela que les plans de développement urbains ne se mettent pas en place dans la transparence la plus totale, on aperçoit à quelles difficultés peut donner lieu ce développement.
La corruption en effet au Vietnam est un grave problème : Une étude très précise a été faite en ce qui concerne la corruption par l’Ambassade du Danemark, qui identifie les causes de la corruption, et propose diverses solutions pour remédier à cette corruption ;(Assessing risks factors for corruption in land management). (World Bank, Embassy of Denmark Ambassy of Sweden) http://www.ambhanoi.um.dk/nr/exeres/293320af-26c7-4c93-94bd-df2e53329a73.htm
On peut espérer que cette analyse aura des suites efficaces pour régler le problème.

1. Programme HDH
1.1. Définition sommaire du programme
HDH est un grand programme de modernisation de l’administration foncière destiné à être mis en œuvre dans les trois principales villes du Vietnam, c’est à dire, Hanoi, Danang et Ho Chi Minh-Ville. Dans ces villes environ les deux tiers des transactions foncières du pays et des changements d’usage des terres se produisent à un rythme accéléré, étant donné que ces zones urbaines bénéficient du développement économique le plus rapide.
Le budget global du projet est estimé à 80 M € pour un programme de cinq ans.
En complément de l’approche VLAP, HDH est fortement axé sur le développement et la mise en œuvre d’un seul et unique système d’information foncière (LIS), candidat à une mise en œuvre généralisée au Vietnam sur le moyen terme. Le concept HDH doit permettre de surmonter bon nombre des questions critiques qui ont été rencontrées par l’Administration Foncière du Vietnam à ce jour. Ces points sont explicités dans les paragraphes qui suivent.
1.2. Pourquoi et comment HDH est conçu pour traiter les priorités de la politique de modernisation foncière du Vietnam

Le projet définit comme une condition préalable la capacité d’une mise à jour efficace et en temps réel, garantie par le nouveau système d’information foncière (Land Information system : LIS), afin d’assurer la pérennité de l’investissement dans les travaux d’arpentage et de délivrance des titres. En conséquence, la priorité est donnée à la mise à jour des registres fonciers et des données cadastrales en permanence tenus à jour avec l’aide de processus automatisés pour la gestion des mutations.
En outre, cette approche axée sur les processus automatisés permettra de réduire le niveau de compétence nécessaire pour avoir un personnel administratif efficace, tout en augmentant la sécurité et l’efficacité du système.
Le LIS HDH représente un pas décisif vers les normes internationalement reconnues pour l’administration foncière, grâce à des fonctions clés telles qu’un modèle de données unifié, une architecture entièrement basée sur Internet, une passerelle permettant les échanges avec les autres systèmes du gouvernement et la capacité intrinsèque d’offrir un accès aux services fonciers à la fois pour les professionnels et pour les citoyens.
Afin d’atténuer le risque et le coût des modifications dues aux changements des réglementations, HDH comprend une activité essentielle liée à l’environnement juridique. Cette activité bénéficie de l’expérience internationale et HDH prévoit par ailleurs plusieurs paliers dans le développement du système LIS.
Cette activité clé est également un moyen d’éviter des divergences entre les directives du gouvernement (pour prévenir ou résoudre les litiges fonciers entraînant les refus de paiement des contribuables) et la mise en œuvre du nouveau système.
HDH comprend des composantes importantes liées à l’assurance qualité, l’organisation de la prestation de service aux usagers, la formation juridique et technique, le transfert des compétences et les campagnes de sensibilisation du public. Ces composantes concourent à la complétude du projet.
Le développement et l’introduction du LIS HDH permettent de réduire les effets négatifs du manque de transparence et de manière générale d’améliorer la gouvernance dans l’administration foncière. Pour atteindre cet objectif clé le LIS HDH met particulièrement l’accent sur l’automatisation des processus, sur la sécurité des systèmes d’information et sur la traçabilité des transactions.
La mise en œuvre de HDH intègre les résultats pertinents et les données produites par VLAP afin d’assurer la continuité et la cohérence de l’effort de modernisation dans l’Administration foncière du Vietnam.
Le programme HDH, contrairement à VLAP, suppose que le développement du système LIS unifié est fourni grâce à une prestation internationale expérimentée, contribuant ainsi à surmonter une grande partie de la question du renforcement des capacités d’exécution des Villes et à accélérer le processus de mise en œuvre.

1.3. Retour sur investissement

Comme indiqué précédemment, une large majorité du peuple vietnamien désire voir ses droits d’usage fonciers protégés par la loi et par l’Etat. Cette situation offre une opportunité stratégique pour le gouvernement vietnamien d’améliorer les recettes fiscales liées au foncier dans le pays.
Il est communément admis que seule une transaction foncière sur cinq est légalement enregistrée par l’Administration Foncière, induisant ainsi une perte énorme pour l’administration fiscale, dans un rapport d’environ 5.
Au Vietnam en 2009, les taxes foncières liées au foncier dans le budget de l’Etat ont représenté un montant d’environ 10 000 milliards de VND, soit 400 millions €. Les trois plus grandes villes représentent environ la moitié de ce budget. En supposant que les transactions foncières représentent 50% des recettes fiscales liées au foncier, cela signifie que HDH pourrait potentiellement atteindre une augmentation des recettes annuelles jusqu’à environ 500 millions € par an, sans modifier les taux d’imposition actuels, et sans aucune projection d’augmentation de la valeur des terres qui est naturellement une tendance majeure dans le processus d’urbanisation spécifique des zones de HDH.
Si seulement 10% de cette augmentation des recettes peuvent être investis dans le programme HDH de modernisation de l’administration foncière, cela signifie que sur une période de cinq ans, le Vietnam dispose d’une capacité de financement prévisible de 250 M € qui est, de loin, un chiffre plus important que le coût estimatif du programme lui même (80 M€).

Une estimation des flux financiers du programme HDH montre que le point d’équilibre peut être atteint en un peu plus de 2 ans et que le revenu fiscal des Villes peut raisonnablement être presque doublé après la 5ème année, soit une amélioration de 170 M€ annuels.
En outre, la conception de HDH inclut le fait que les ressources pour développer et maintenir le nouveau système LIS seront mises en œuvre localement, induisant ainsi un avantage important pour l’économie locale et une amélioration du retour sur investissement.
D’un autre point de vue, l’augmentation des investissements étrangers, largement tirée par la sécurisation des droits fonciers, est aussi un retour important pour l’économie du Vietnam.

1.4. Nécessité du projet HDH et perspectives
Le Vietnam fait face à une pression croissante exercée par les citoyens pour la réduction des litiges fonciers. Les améliorations de la sécurité des droits d’utilisation des sols et des politiques d’utilisation des terres sont indispensables pour soutenir la croissance économique.
Il ne fait aucun doute que la résolution des problèmes actuels de gestion foncière et le rattrapage des retards de mise en œuvre nécessite un investissement fort et une étroite coopération internationale pour engager la modernisation de l’administration foncière.
Le programme HDH devrait être une réponse appropriée à cette priorité.
Le succès du projet créerait également l’occasion pour le Vietnam de progresser vers une position de leader dans la gestion foncière parmi les pays de la région du Sud Est asiatique.
Le projet de réforme mis en place par le Notariat et se partenaires pourra sans doutes contribuer efficacement à la transparence, si les rouages de l’État décident de mettre en place le système, et si des pressions n’existent pas pour maintenir le système tel qu’il est.